Adásvételi szerződés

Mit kell tudni az adás-vételi szerződésről?

A szerződés célja

A megszerezni kívánt vagyontárgyat hivatalos jellegű irattal kísérve kell megvennünk, hogy lefedjük magunkat, és az adásvételt később se tudja megtámadni senki – se az eladó, se egy ki tudja, miért érdekelt „külső” szereplő.

A szerződés részei, tartalma

Az adás-vételi szerződés akkor állja meg a helyét egy jogvitában, ha

  1. az eladó személyét egyértelműen beazonosítja,
  2. a vevő személyét egyértelműen beazonosítja,
  3. az eladásra kínált ingó/ingatlan/járművet/eszközt egyértelműen beazonosítja,
  4. rögzíti a vásárlás tényét és
  5. a vételárat.
  6. Külön kiemelendő, hogy a szerződést alá kell írnia a vevőnek, az eladónak és két tanúnak.

Ezen szerződés szerint az eladó, a dolog tulajdonosa arra vállal kötelezettséget, hogy a dolog tulajdonjogát átruházza a vevőkre, a dolog ellenértékének megfizetése ellenében. Az adásvételi szerződést a Polgári Törvénykönyv az egyes szerződéstípusok között tárgyalja, ezen kívül más jogszabályok is vonatkoznak erre a szerződéstípusra Az adásvételi szerződés kétpólusú jogviszony, alanyai a tulajdonjogot átruházó eladó, valamint a dolgot átvevő és a vételárat megfizető vevő. Mindkét helyzetben bárki szerepelhet, és előfordulhat az egyes pozíciókban többalanyúság is. Fontos, hogy érvényességi feltétel a felek ügyletkötési képessége, viszont mindkét pozícióban megengedett a képviselet. Az adásvétel tárgya bármilyen ingó vagy ingatlan dolog, illetve jogosultság lehet, amennyiben az forgalomképes. Ha forgalomképtelen dolgot idegenítenék el, az adásvétel jogszabályba ütköző, tehát a szerződés semmis. Az adásvétel tárgya lehet nem létező dolog is, ezt a hétköznapi nyelvben reményvételnek nevezik. Lehet feltételes, amikor csak akkor kell fizetni, ha a dolog előáll. Valamint lehet feltétlen, ebben az esetben a vevőnek akkor is meg kell fizetnie a vételárat, ha maga a dolog nem jön létre. Ingatlan adásvételének érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Írásban kell rögzíteni a szerződés lényeges elemeit, hogy ki, kinek, mit ad el és mennyiért. És igen lényeges a közjegyzői hitelesítés vagy az ügyvédi ellenjegyzés. Valamint az eladó részéről a tulajdonjog bejegyzéséhez való hozzájárulás. A vevő leglényegesebb kötelezettsége a dolog átvétele és az ellenérték megfizetése.

Az eladó és a vevő legfontosabb kötelezettségei a szerződéssel kapcsolatban:

Eladó:
– tulajdonjog átruházása – dolog átadása – ezek megfelelősségéért feltétlen helytállás – jog és kellékszavatosság – tájékoztatás – okirat szolgáltatás – az átadással kapcsolatos költségek viselése
Vevő:
– dolog átvétele – vételár megfizetése – a szerződéskötés költségeivel járó kiadásoknak a megfizetése

Az elővásárlási jog

A jövőbeli vevőt megillető, feltételhez kötött egyoldalú alakító jog, amely feltétel fenn álltával a jogosult nyilatkozatával a másik felet konszenzus hiányában is a szerződés vele való megkötésére kényszerítheti. Az elővásárlási jog alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. A jogszabályon alapuló a jogok ütközésekor megelőzi a szerződésen alapulót. Érvényességi feltétel, hogy az elővásárlási jog írásba legyen foglalva. Az eladó harmadik személytől kapott vételi ajánlatát, a szerződés megkötése előtt, teljes terjedelemben köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni.

De nem terheli ez a kötelezettség, ha a közlés rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ha az elővásárlásra jogosult az ajánlat tartalmát elfogadja, a szerződés közötte és a tulajdonos között létrejön. Ha a jogosult megfelelő határidőn belül nem tesz elfogadó nyilatkozatot, abban az esetben a tulajdonos a dolgot a kedvezőbb feltételek mellett más személynek eladhatja. Ha az elővásárlásra jogosulttal az ajánlatot nem közölték, és az adott dolgot harmadik személynek ellenérték fejében eladták, ha az elővásárlásra jogosult a jogával élni kíván, akkor csakis vele szemben hatálytalan. Abban az esetben ha a vevő nem volt jóhiszemű. Jóhiszemű vevővel szemben az elővásárlásra jogosult nem léphet fel, csak az eladóval szemben érvényesítheti a kárigényét. Rosszhiszemű, vagy ingyenesen szerző vevőtől az elővásárlásra jogosult követelheti a vételár megfizetését és, hogy a dolgot bocsássa a birtokába. Ha az elővásárlási jogot az ingatlan nyilvántartásba bejegyzik az mindenkivel szemben hatályos lesz, aki a bejegyzést követően az ingatlanon valamilyen jogot szerez. Az elővásárlási jog önmagában nem forgalomképes, önállóan nem átruházható. De a szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultja e jogáról lemondhat, hamarabb mint a lejárat, akár ingyenesen, akár ellenérték fejében.

Vételi jog (opció)

 Jogszabályon vagy szerződésen alapul. Jogosultja az opció fennállása alatt egyoldalú nyilatkozatával minden további feltétel nélkül kikényszerítheti az adásvételi szerződés létrejöttét. Hiányzik a szerződés megkötésére vonatkozó szabadság. Vételi jog kikötése esetén a feleknek meg kell állapodniuk a később megkötendő adásvételi szerződés lényeges elemeiben, így például az ellenérték mértékében, a fizetés módjában és a vételi jog fennálltának időtartamában. Határozott időre szóló opció leghosszabb időtartama 5 év lehet, a határozatlan időre kötött 6 hónap elteltével megszűnik. A megállapodás érvényességének formai kelléke az írásba foglalás, (a dolog megjelölését és a vételárat feltétlenül tartalmaznia kell). Ha ezek alapján a szerződés létrejön, a vételi jog ellenértéke beszámít az adásvételi szerződésben a vételárba. A dolog tulajdonosa mentesülhet az adásvételi szerződés megkötése alól, ha bizonyítja, hogy a körülményekben az opciós jog keletkezése óta beállt, neki fel nem róható lényeges változások miatt a kötelezettség teljesítése tőle el nem várható.

Visszavásárlási jog

Egy speciális alany, az előző tulajdonos javára fennálló vételi jog, amelyet a dolog korábbi eladásával egyidőben és írásban kell kikötni és legalább 5 év időtartamra szólhat. A visszavásárlási ár azonos a korábbi vételárral, amelyet növelhetnek az új tulajdonos hasznos ráfordításai, csökkenti az időközi rombolásból származó értékcsökkenés. A kötelezett nem tehet semmi olyasmit, ami meghiúsítaná vagy megnehezítené a visszavásárlási jog gyakorlását. Kizárólag szerződéssel keletkezhet.

Megtekintésre vétel

A vevő az eladó telephelyén megtekintett, vételre felajánlott árura vonatkozóan az akaratnyilatkozat megtételére határidőt kér, és ha a határidő leteltéig nem tesz nyilatkozatot, az eladó ajánlati kötöttsége megszűnik és a felek között a szerződés nem jön létre. Az eladó az ajánlathoz a határidő lejártáig kötve marad. A vevő feltételes ajánlatot tesz, amelyet ha nem erősít meg a megjelölt határidő lejártáig, akkor az a lejáratkor visszavontnak tekintendő. A szerződés létrejöttének befejeződése, a vevő kezében lévő lehetőség. Ilyen esetekben az áru mindig az eladó birtokában marad.

Próbára vétel

A leendő szerződés tárgya a vevő birtokába kerül, a használati értékről való meggyőződés céljából. Ha a vételi szándékát feltételesen kifejező vevő, a határidő alatt nem tesz a szerződés létrejöttét illetően elutasító nyilatkozatot, és nem juttatja vissza a dolgot az eladónak, akkor a hallgatása a birtokállapotra tekintettel beleegyezésnek minősül, a felek között az adásvételi szerződés létrejön.

Részletvétel

Az adásvételi szerződésben a felek úgy állapodnak meg, hogy a már átruházott és birtokba is vett dolog ellenértékét, a vevő több részletben, meghatározott későbbi időpontban szolgáltatja. A vevő a teljes ellenértékkel az adásvétel pillanatában nem rendelkezik, de jövedelmei lehetővé teszik, hogy részletekben tulajdonjogot szerezzen. Főszabályként a tulajdonjog a vevőre, a szerződés megkötése és a birtokbaadás pillanatában átszáll.

 Ezért az eladónak külön érdemes gondoskodni, az alábbi hitelezői pozíciót védő eszközökről:

– tulajdonjog fenntartás
– részletfizetés megvonása
– elállás
– elidegenítési és terhelési tilalom

Tulajdonjog fenntartás

 Legcélszerűbb ingatlanok esetében alkalmazni, ha labilisnek tűnik a vevő. E forma szerint az eladónak módjában áll a tulajdonjogát, az átadást követően is magának fenntartani, egészen addig amíg a teljes vételár kifizetésre nem került. Csak írásba foglalt formában jöhet létre, ezt a szerződés megkötésekor kell írásba foglalni, a vételár hiánytalan megfizetéséig terjedhet. ! A részletre vevő a kárveszélyt akkor is viseli, ha a tulajdonjog fenntartása okából nem volt tulajdonos. Ebben az esetben egy függő jogi helyzet keletkezik, az eladó ugyan tulajdonos marad, de nem használhatja és nem is hasznosíthatja a dolgot. Minden esetben indokolt lehet, ha a birtokbaadás és a vételár teljes megfizetése nem esik egybe. Ilyen esetekben létezik egy megkötött szerződés, de a tulajdonátszállás a hiánytalan vételár megfizetéséhez kötődik. Kiemelkedő jelentőségű hitelezővédelmi eszköz.

 Részletfizetés jogának megvonása

Az eladó jogvesztés kikötése, hogy megelőzze a kötelezett késedelmét és biztosítsa a részletek pontos, határidőben történő megfizetését.

Elállás

Az eredeti állapot szankcióként alkalmazandó helyreállításával fenyegeti a nem fizető vevőt. Csak az első késedelembe esést követő felszólítás sikertelensége esetén alkalmazható.

Elidegenítési és terhelési tilalom

 A tulajdonjog átruházásával egyidejűleg köthető ki, és az eladónak a dologra vonatkozó jogát biztosítja.

Minta szerinti vétel

 A megkötött szerződés teljesítése során az eladó olyan dolgot köteles a kialkudott feltételekkel szolgáltatni, amely a vevő által megismert és elfogadott mintának megfelel. Igen jelentős ún. tömegáruk esetében, csomagküldő szolgálatoknál. A vevő által a mintában észlelt nyílt hiba esetén, ha a vevő a mintát a szerződéskötéskor ismerte, az eladó mentesül a szavatossági felelősség alól. A fel nem ismerhető rejtett hibáért az eladó akkor is szavatol, ha az már a mintában is megvolt. Abban az esetben ha a minta az eladónál van, az ő dolga a szolgáltatott dolog és a minta azonosságának a bizonyítása. A mintától való eltérés bizonyításának a kötelezettsége a vevőt terheli, ha a minta a birtokába került. Például a vevő a mintát is és az annak alapján szolgáltatott terméket is felmutatja.

By | 2017-05-23T16:50:21+00:00 december 16th, 2016|